上周检查法学院学生的实践作业——《房屋租赁合同审查要素》，对其中出租人这一大审查要素进行分析并与大家分享。

平日里租赁房屋，大多数承租人只是简单看一眼产权证，为过后的履行埋下致命隐患。达歌以为，租赁房屋合同洽谈中有五种类型的出租主体得慎重审查，必要时请律师帮把关或者调查取证，可以过滤掉很多危险源。

一、房屋共有人。如果你明知房产证上登记两个或者两个以上的产权人，出租时只跟其中一人签订租赁合同，如果其他业主提出异议，可能完成合同无效或者租赁不成。因此，你得跟全部产权人签订，或者让签订人取得其他所有权。

二、非产权人。租赁前，出租人应查权属证书记载的产权人与出租人是否一致，如不一致，应让其出具有权出租的证明。如承租后转租的，应由出租人出示产权人书面同意转租的文件（出租人与产权人签订的合同条款或由产权人出示证明，同时注意剩余租期是否低于次承租人期望的租期），并在合同中约定如因产权人与出租解除、终止合同的，造成无法继续承租，应如何赔偿承租人损失，列明数额。

三、房屋被抵押的产权人。根据担保法司法解释，如果房屋设立抵押，应获得抵押权人同意。如需核实是否抵押，可委托律师前往房产登记中心查询产权情况，查实是否被抵押。若被查封或抵押，可能第三人实现抵押或债权后，买卖将破租赁。

四、房屋被查封的人。根据有关司法解释，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外……（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

五、房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的出租人。未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的，将会导致合同无效。另外，承租人应当注意出租的房屋是否已通过消防验收，出具消防验收意见书，因为在消防未验收或者不合格的情况，租赁合同因违反法律强制性规定而无效。《建筑法》的规定，工程未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《消防法》的规定，消防未经验收或者验收不合格的，不得使用。

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